Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить
14 лет в недвижимости Москвы, 200+ закрытых сделок
Коротко: налог с продажи квартиры платят не всегда. Если вы владели ей дольше минимального срока (5 лет в общем случае или 3 года в ряде ситуаций), налога нет вообще и декларацию подавать не нужно. Если продаёте раньше, НДФЛ считается не со всей цены, а с прибыли, и эту прибыль можно законно уменьшить.
Продавцы часто пугаются слова «налог» и закладывают 13% со всей цены квартиры в свои расчёты. А потом либо теряют на этом, либо платят налог там, где его вообще не должно быть. Разберём спокойно, потому что здесь всё решает не размер сделки, а срок владения и документы.
Когда налога нет вообще
Главное правило: если вы владели квартирой дольше минимального срока, при продаже налог не платится совсем, и декларацию подавать не нужно. Минимальных сроков два.
Пять лет это общий случай. Три года действуют, если это ваше единственное жильё, либо квартира досталась по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты. То есть в большинстве человеческих ситуаций срок короче, чем принято думать.
И отдельный нюанс для новостроек. Если квартира куплена по договору долевого участия, срок владения обычно считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ. Люди часто отсчитывают от получения ключей и переплачивают, хотя минимальный срок у них давно наступил.
Если продаёте раньше срока
Тогда налог есть, но платится он с прибыли, а не со всей суммы. И базу можно уменьшить одним из двух способов на выбор, вместе их применять нельзя.
Способ первый: вычет 1 млн рублей. Из цены продажи вычитается фиксированный 1 млн, налог считается с остатка. Подходит, если документов о расходах на покупку нет, например квартира досталась даром.
Способ второй: доходы минус расходы. Из цены продажи вычитается то, за сколько вы эту квартиру когда-то купили, по подтверждающим документам. Если квартира покупалась за реальные деньги и договор сохранился, этот способ почти всегда выгоднее: налог берётся только с фактической разницы, а если продали не дороже, чем купили, налога нет.
Сколько именно платить
Ставка НДФЛ 13%, а с суммы налогооблагаемого дохода свыше 2,4 млн рублей за год применяется 15% на превышение. Считается налог от цены в договоре, но с важной оговоркой: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости квартиры, налоговая возьмёт за основу именно 70% кадастровой. Занижать цену в договоре, чтобы уйти от налога, здесь бессмысленно и рискованно.
Налог с продажи это не про то, сколько отдать. Это про то, когда продавать и с какими документами на руках.
Отдельная льгота для семей с детьми
Есть важное освобождение: семьи с двумя и более детьми при определённых условиях могут не платить налог с продажи независимо от срока владения, если в том же году покупают другое, большее по площади или стоимости жильё. Условий там несколько, и они конкретные, поэтому эту ситуацию стоит проверять отдельно под свою семью.
Что с этим делать
Прежде чем ставить цену и планировать сделку, ответьте себе на три вопроса. Сколько лет вы владеете квартирой и с какой даты идёт отсчёт. Единственное это жильё или нет. Сохранились ли документы о том, за сколько вы её покупали. От этих трёх ответов зависит, будет налог нулевым, символическим или заметным, и иногда выгоднее подождать пару месяцев до истечения срока, чем продать сейчас и отдать сотни тысяч.
Это разбор общих правил на 2026 год, а не индивидуальная налоговая консультация. Ставки, сроки и льготы меняются, а в вашей ситуации могут быть нюансы. Перед сделкой сверяйтесь с актуальными нормами и при крупной сумме привлекайте налогового специалиста.