Сколько на самом деле стоит ваша квартира
14 лет в недвижимости Москвы, 200+ закрытых сделок
Коротко: рыночная стоимость квартиры это цена, за которую реально прошли похожие сделки, а не ценники в объявлениях. Узнать её можно по закрытым сделкам Росреестра, а не по тому, за сколько соседи хотят продать и не продают.
Самая дорогая ошибка при продаже совершается до первого показа. Ещё на этапе, когда вы называете цену. Потому что неправильная цена не просто задерживает продажу. Она заставляет вас в итоге продать дешевле, чем вы могли бы. Звучит парадоксально, но сейчас объясню.
Три способа назначить цену, которые не работают
За годы сделок я вижу, что почти все собственники считают цену одним из трёх способов. И все три ведут не туда.
По ожиданию. «Таких квартир больше нет», «она особенная», «мы никуда не спешим». Это продажа идеи, а не квартиры. Рынку всё равно, что объект уникальный для вас. Он платит за то, что покупатель может сравнить.
По вложениям. «Мы вложили в ремонт огромные деньги», «мы покупали дороже, надо хотя бы вернуть». Понятно по-человечески, но рынок не работает по принципу компенсации. Цену определяет спрос, а не ваши затраты. Дорогой ремонт под ваш вкус для следующего покупателя может быть тем, что он захочет переделать.
По ценнику соседа. Вы открываете ЦИАН, смотрите похожие квартиры в доме и ставите так же или чуть выше. Вот здесь ловушка, о которой мало кто думает.
Почему ЦИАН показывает не цену, а хотелку
Ценник в объявлении это не цена. Это сумма, за которую сосед хочет продать. И очень часто именно за неё он и не продаёт месяцами.
Реальная цена это та, за которую квартиру уже купили. А это две разные цифры. Разница между ценой в объявлении и ценой в договоре на московской вторичке обычно 5–15%. Ориентируясь на соседей в рекламе, вы ориентируетесь на их несбывшиеся ожидания и наследуете их же ошибку.
Как узнать настоящую рыночную стоимость квартиры
Настоящую рыночную стоимость показывают закрытые сделки. Не объявления, а то, что реально прошло через Росреестр: за сколько ушло, за какой срок, с какой скидкой от старта. Плюс поправки на этаж, состояние, вид, площадь.
Это и есть работа, которую вы либо делаете сами, либо доверяете. Я не гадаю по ценникам. Я поднимаю реальные сделки по вашему дому и соседним и вижу коридор, в котором квартира действительно продаётся. Не хочу, а продаётся.
Чем вам грозит завышенная цена
Теперь про парадокс из начала. Почему высокая цена приводит к меньшим деньгам.
Самый горячий спрос на квартиру приходится на первые две-три недели после выхода в рекламу. Это ваши лучшие покупатели, те, кто давно ищет и готов действовать. Если цена завышена, они проходят мимо, потому что видят несоответствие.
Дальше вы снижаете цену. Но время упущено, а у объекта уже репутация «висит давно, наверное, что-то не так». И торгуются с вами уже жёстче, чем торговались бы в первые недели. В итоге вы продаёте ниже той цены, которую могли бы получить, выйдя сразу правильно.
Завысил на старте, потерял в финале. Каждый раз.
Что с этим делать
Можете ли вы оценить квартиру сами? Да, если получите доступ к реальным сделкам, а не к ценникам в рекламе. Это ключевое условие. Всё остальное это арифметика и поправки.
Если такого доступа нет, вы считаете цену по тем самым объявлениям соседей. И начинаете продажу с той самой ошибки, которая стоит дороже всего.
Цену вашей квартиры определяете не вы и не сосед. Её уже определил рынок в закрытых сделках. Наша работа увидеть эту цифру до того, как вы потеряете на ней деньги, а не после.